בכתבה הקודמת סקרנו את המרשמים העיקריים בהם רשומות הדירות ) לשכת רישום המקרקעין )טאבו(, רשות מקרקעי ישראל , חברה משכנת( כעת נבחן את הזכויות המשפטיות בדירה שרכשנו או שנרצה לרכוש.
הזכויות העיקריות במקרקעין הינן בעלות וחכירה.
ישנן זכויות נוספות כמו שכירות ובר רשות, אך הדיון בהן חורג ממסגרת זאת.
בעלות – זו הזכות המלאה והטובה ביותר.
בהתאם לחוק המקרקעין זכות בעלות הרשומה בלשכת רישום המקרקעין אינה ניתנת לערעור.
אדם שרוכש דירה הרשומה בבעלות פרטית בטאבו, רוכש זכות פשוטה וברורה, והוא זכאי לעשות בה כרצונו כל דבר, מבלי לקבל הסכמות או “טובות” מצד שלישי כלשהו.
ניתן בכל עת למשכן את הזכות, להחכיר אותה, למכור אותה לתת אותה במתנה, לשנות את הבנייה וכו’.
מובן כי כל פעולה כזו, כפופה להגבלות דיני המיסים, דיני תכנון ובנייה וכיוצ”ב אולם היכולת לבצע את הפעולות האלה באופן פשוט ומיידי, מהווה יתרון.
לרישום הזכות כבעלות יש גם ערך כלכלי, שכן דירות כאלו בד”כ קלות יותר למכירה ומחירן גבוה מעט יותר.
איך נבדוק כי הזכות הינה אכן בעלות? נעיין בנסח הרישום.
בד”כ המוכר ורק המוכר יהיה רשום בנסח תחת הכותרת “בעלות” והדירה תהיה מזוהה בנסח הרישום במספר חלקת משנה נפרד )“תת חלקה”(, אשר מוצמד ונרשם על שם בעל הזכות.
בנסח גם נוכל לראות שעבודים והתחייבויות החלים על המוכר, כולל משכנתאות, ככל שיש לו כאלו.
יש לציין כי כיום, מדיניות המדינה הינה לאפשר לרשום את הדירות החדשות ב”בעלות” של הרוכשים, ואף להסב את הזכויות דירות בהן היו הבעלים חוכרים לבעלים.
זכות חכירה על זכות זו נרחיב במאמר הבא, אך כבר נציין כי הרוכש דירה או בית על אדמת המדינה חותם על חוזה חכירה עם הרשות.
חוזה זה מבטיח את זכויות החכירה )שכירות לתקופה ארוכה של 49 או 99 שנים(, אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל.
זכות החכירה יכול ותרשם אף היא בטאבו, ובמקרה זה תוקפה יתקרב מאד לתוקף של בעלות פרטית.
